房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

（一）为房地产开发经营提供了资金保障

首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。

其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。

再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。

金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。

金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。

金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。

在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。

（二）支持居民住房消费能力的提高

长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。 大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。

建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。

（三）房地产金融调节房地产业的金融属性

我国经济界以中国证监会（简称CSRC）1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。

与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC），也将房地产业归为金融业。

上述产业分类比较显示，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产

上周五，一批房地产股票以及地产产业链相关的上市公司出现了大幅上涨的行情。其中，包括万科A、保利发展、金地集团等地产股出现了涨停的走势。港股地产股更是出现了大幅飙升的走势，碧桂园、龙湖集团等知名港股地产股更是出现了30%左右的单日涨幅，一举扭转了过去阴跌不止的走势。

地产股的大幅异动，一方面与技术反弹的因素有关，或者本身存在较大的估值修复需求；另一方面可能存在利好消息提前泄露的情况，在上周末金融支持16条措施出台，对房地产市场的稳定发展带来了积极的政策环境支持。

随着金融支持16条措施的出台，对房地产市场来说，带来了实实在在的利好刺激。不过，上周五房地产板块已经出现了大幅上涨的走势，或有信息不对称的炒作嫌疑，这一政策利好是否为房地产板块的炒作锦上添花，还是存在一定的未知数。

随着房地产板块的启动，带动了一批与地产关联性比较强的行业板块的走强，这些关联板块多离不开权重股的身影。随着银行、地产、家电等权重股的快速启动，对市场指数的提振影响也是非常明显的。

随着一系列政策措施的出台，房地产板块有政策见底的迹象，资金面方面也有一批先知先觉的资金入场，结合前期房地产股跌幅巨大的因素，这一轮房地产股票的反弹行情应该不会轻易结束，但要重新走上一轮牛市行情，恐怕也是不容易的。

从金融支持16条措施来看，牵涉到方方面面，最引人关注的有几点。

例如，对国有、民营房企一视同仁，但民营房企是否可以获得银行的授信，很大程度上取决于银行的实际动作。不过，这也给了民营房产股带来了反弹的契机，起码给市场看到了希望。

又如，鼓励依法自主协商延期还本付息以及支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款等措施，对存在资金压力的房企来说，带来了一些喘息的机会。与此同时，展期措施的出台，意在防范房地产行业出现系统性的风险，房企“保交楼”成为了当前的重点任务之一。

从房企的角度出发，政策环境的冷暖将会直接影响到房企的发展命运。其中，政策环境对房企融资工具的态度，尤为重要。

在配套融资方面，金融16条措施提及了鼓励金融机构提供配套融资支持、阶段性优化房地产项目并购融资政策以及拓宽租房租赁市场多元化融资渠道等措施。随着配套融资措施的不断完善，对房企来说，可以借助多种配套融资工具健康发展，并更好实现“保交楼”的目的。

从总体上分析，金融16条措施对房地产行业带来了一定的积极影响，但关键还是在于接下来的执行操作情况。对国有、民营等房企采取一视同仁的措施，民营房企获得了重视，成为了近期民营房产股大幅反弹的导火索，但从本质上来看，意在防范房地产金融系统的风险，但此次政策措施的出台，并非大幅提振房地产市场，或促使房价大涨，而是更重视“保交楼”、促刚需等措施，房地产市场存在阶段性回暖的契机，但重返地产牛市的概率不高。

近期房地产股票的大幅上涨，很大程度上还是来自于技术修复和估值修复的需求，对前期跌幅巨大的市场进行适度修复的表现。金融16条等政策措施的出台，成为了房地产板块回暖的导火索，市场资金也借机炒作。

在购房成本持续下降的背景下，对刚需族及改善性住房可能存在一定的刺激影响，但部分投资者收入预期下降，则从某种程度上影响他们购房的意愿。房地产行业可否真正回暖，还是取决于最终的市场需求，投资者是否愿意积极参与。

11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。

这份通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

附《通知要点》

一、关于融资：

01、开发贷：所有制下一视同仁，区分项目风险和集团风险，市场化原则满足项目融资需求，切实保障资金安全——【已有政策】

02、按揭贷：支持因城施策、支持刚需和改善，优化新市民住房金融服务——【已有政策】

03、建筑业：提供必要的贷款支持，稳定信贷投放——【已有政策】

04、支持开发贷和信托贷合理展期、促进项目完工交付，未来半年到期的可以多展期1年——【展期台面化，让位保交付】

05、支持优质房企发债，推动增信支持，按期兑付确有困难可合理展期——【展期台面化】

06、信托按照市场化原则支持房企和项目合理融资需求——【已有政策】

二、关于交付：

07、支持政策性金融提供保交楼专项借款，加快建设已售逾期难交付项目——【非增量信息】

08、市场化原则和商业自愿前提下提供配套融资，不超过3年期限，项目剩余货值或其他来源确保还款安全，后进先出原则；半年内新增配套融资在期限内不下调风险分类，债务新老划断后的承贷主体可算合格借款主题，新增不良已尽职可免责——【对于有剩余货值且能预期回款的项目，实操层面本身不算增量信息，但对于风险的监管态度则更趋积极，有条件免责】

三、关于风险处置：

09、项目并购金融支持——【已有政策】

10、市场化支持方式，推进破产重整——【已有政策】

四、关于住房金融消费者合法权益：

11、鼓励合理延期还本付息，处理恶意逃废金融债务——【展期台面化】

12、保护合理延期的个人征信——【展期台面化】

五、阶段性调整部分金融管理政策：

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期——【非关键矛盾】

14、阶段性优化房地产项目并购融资服务——【已有政策】

六、加大住房租赁金融支持力度：

15、优化住房租赁信贷服务，保租房信贷不纳入集中度管理——【已有政策】

16、拓宽多元化融资渠道——【已有政策】

这份通知有关房地产的部分实质内容大多是对过往政策的重申和再次确定，关键是这份通知出台的时间点很特殊。

政策内容来看，边际变化主要有三条：

1）正式提及“可合理展期”，以前未被摆上台面，以时间换空间，避免挤兑风险，稳定房企资金链，保交付为第一要务，只是展期合理化之后，债券发行可能更需要增信。

2）正式提及“有条件免责”，这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内，“差项目”短期仍待解。

3）贷款集中度“过渡期延长”，主要体现逐步趋松的监管态度，但实际超标的银行已不多，且缺的不是资金供给，对促进实际投放意义有限。

当前仍处于“政策上/周期下”阶段，重申波动向上是大趋势；政策预期主导短期行情，问题尚未实质性解决，政策仍有进一步空间，且当前处于加速推进阶段；民企地产融资环境边际改善，预计风险偏好将有边际修复，尤其有优质资产的未出险民企；有效率的国央企仍是格局优化的长期胜出者，虽短期弹性略小，但长期可穿越周期。

“金融16条”正式发布后，“第一支箭”加速落地，多家银行陆续加入支持房企融资队列。

近日，除国有银行、股份制银行外，河南、广西、广州、佛山、东莞、惠州、珠海等地的城商行、农商行开始为本土民营房企提供意向性授信。

据记者不完全统计，截至12月5日，超80家房企获得银行意向性融资支持，从已披露的数据来看，授信总额已超过3万亿元。

“这说明各地银行在积极落实金融16条的政策内容，体现了银行授信方面支持力度在持续扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“银企之间合作深化是对‘金融16条’及11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的进一步落实。预计后续还有更多银行跟进，行业资金压力将有所改善，有助于房企投资意愿的提升。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱称。

截至12月2日，广东（不含深圳）已有23家商业银行机构与62家广东房企签订战略合作协议并提供一揽子金融服务，总授信7621亿元，其中民营房企超七成。预计年内广东全省（不含深圳）将有超过31家银行共为房地产提供授信意向超9331亿元。

其中，佛山本土银行南海农商银行，与佛山本地10家民营房地产企业签约，战略授信额度达200亿元，签约房企有能兴集团、广东恒福集团、东建集团、宏宇集团和海逸地产等；东莞银行、东莞农村商业银行将为东莞市新世纪房地产开发公司等8家本地房企提供意向授信420亿元。

河南中原银行于12月2日举行银企战略合作签约仪式，分别与普罗集团、美盛集团、正弘集团、绿都地产等河南省内4家重点房地产企业签署战略合作协议，拟三年内提供意向性融资总额400亿元。

11月29日，广西北部湾银行宣布与5家广西本土优质民营房地产企业签署“总对总”战略合作协议，分别为广西荣和企业集团、桂林彰泰实业集团、广西洋浦地产集团、广西宝塔投资集团以及广西金源置业集团，意向合作授信金额超150亿元。

与此同时，国有大行各地分行也在为当地房企提供意向性融资支持。

其中，中国银行湖北省分行与武汉地产集团、武汉联投置业、武汉万科、武汉中海、华润华中、华中绿城等六家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超400亿元；工商银行重庆市分行、农业银行重庆市分行均与重庆本土房地产企业签订了银企战略合作协议，包括重庆华宇集团等房企。

“股份制商业银行以及地方银行在信贷投放和区域性房企挂钩更明显，授信的内容主要在个人购房、房地产开发业务以及保交楼等业务，这有助于促进地方房企更加聚焦主营业务，扎实推进日常经营稳健推进。”严跃进称。

11月以来，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。

“房企融资三支箭政策可以防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，其次可以化解房企风险，加快并购重组，加快房地产风险出清，还能有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水称。

民生证券分析师李阳认为，“本轮政策具有可持续性，地产行业已出现复苏的必要因素，后续行业景气度将呈现

发布会上就近期房地产领域金融工作提出了四项重点。分别是：1.加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，在城市政府牵头协调机制下，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单；2.指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求，尤其是明确了发放的经营性物业贷款在今年年底前可以用于偿还房企的存量贷款和发行的公开市场债券；3.继续做好个人住房贷款金融服务，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；4.要求大力支持“三大工程”建设，尽快形成实物工作量。

四项重点工作的针对性强，兼顾防风险与促发展。结合央行最近的货币政策调整，我认为金融支持房地产的能力与空间均可能得到进一步延伸。除了在保交楼领域已经取得一定成效以外，未来对于房地产项目在市场化、法治化原则下的融资支持有望做到更为精准和充分，以及开发企业在经营性物业贷款上能够获取一定增量，料对于释缓潜在的现金流压力也有积极作用。最后，“三大工程”在PSL工具以外也有望获得更多融资支持，支持实物工作的加快推进。

未来房地产领域工作有望朝着更为体系化、协调化的方向发展。自去年下半年以来，本轮房地产政策框架正加快完善，无论是围绕城中村改造、保障房建设、加快存量资产盘活所形成的实物供给侧调节方案，还是对于相关各环节的财政和金融支持，都在取得愈发全面、立体的制度设计，整体的政策框架面貌正在变得更为清晰。未来相关环节的实际工作成效值得进一步观察和期待。

新房市场稳固企稳前，自下而上角度建议关注优质红利股和“三大工程”概念股。在当前基本面疲弱压制投资者风偏背景下，自下而上角度：1.资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股股息收益率具备吸引力；2.随“三大工程”政策的出台与落地，相关概念股或继续跑出相对收益。若近期出台的供、需端政策在中期维度上逐步形成合力推动基本面实际改善，兼具估值优势的均好型房企也将有所受益。